Söke Belediyesi İmar Planlaması

SATINALMA

Söke Belediyesi İmar Planlamasına Esas Kentsel Yenileme Eksenli Fikir Projesi Yarışması Satınalma

KENTSEL TASARIM YAKLAŞIMLARI

1- Söke Çayı ve Çevresinin Yeniden Düzenlenmesi

Söke kent dokusunun en önemli unsurlarından birisi olan Söke Çayı, mevcut kent planlamasında yeteri kadar öneme sahip değildir. Söke Çayı çevresindeki yol sistematiği, çayın doğal dokusunu bozan otopark çözümleri ve ticari birim konumlanışları, mevcut potansiyellerin kullanılamamasına neden olmaktadır. Buna ek olarak kentlinin eksikliğini hissettiği rekreasyon alanı eksikliği, Söke Çayı çevresinin önemli bir tasarım girdisi olarak yeniden ele alınması ile giderilebilir. Bölgenin iç ve dış dinamikleri incelendiğinde Söke Çayının, Aydın Metropoliteninin alt merkezi olma planlaması yapılan Söke için en önemli planlama verisi olduğu görülmektedir.

Dönüşümü tetikleyici ana unsur olarak ele alınan Söke Çayı ve çevresi, öncelikle kentlinin her noktadan dahil olabileceği bir kentsel çekim merkezine dönüştürülmüştür. Otopark ve ticari birimler yeniden düzenlenerek kent boyunca uzanan bir rekreasyon alan zinciri olarak tanımlanmıştır. Mimari kurgu oluşturulurken alanın sakin ve huzurlu bir dinlence mekanı olması önemsenmiştir. Söke Çayının kuzey ve güneyinde kalan kent dokusu, Albayrak ve Koçlar Caddelerinin korunması ve yeniden düzenlenmesi ile birbirine bağlanmaktadır. Buna ek olarak önerilen yaya köprüleri ile de kent dokuları birbirlerine bağlanmaktadır.

2- Söke Belediyesi ve Çevresinin Yeniden Düzenlenmesi

Söke kent dinamiğinin en önemli yapı taşlarından birisi olan Söke Belediyesi ve Meydanı, mevcut yapı stoğunun plansız konumlanışı nedeniyle sıkışık ve düzensiz bir sistemden oluşmaktadır. Alanda bulunan kent parkı, İlyas Bey Camii, Hacı Ziya Bey Camii ve diğer kamu yapıları kentin bu noktasının Söke’nin kamu ve ticaret merkezi olduğunu ortaya koymaktadır. Bu noktada alanın yeniden düzenleme sistematiği oluşturulurken kamu yapılarının tümü ve meydanları korunması planlanmıştır. Ek olarak alanın işlevsel yoğunluğu, ofis ve ticari birimlerin yeniden düzenlenmesi ile pekiştirilmiştir. Alanın ihtiyacı olan otopark ihtiyacı, planlanan açık otoparklar ve yeraltı otoparkı ile giderilmektedir. Kentlinin gece ve gündüz kullanımını destekleyecek etkinlik meydanı ile bölge, Söke Çayı çevresindeki rekreasyon alanına bağlanması amaçlanmaktadır. Bölgedeki düzensiz trafik sistematiği yeniden ele alınmış, yaya merkezli tasarım yaklaşımı benimsenerek alan içi yolların yayalaştırılması planlanmıştır.

3-Söke Çayı Güneyi, Albayrak Caddesi ve Koçlar Caddesi Yeniden Düzenlenmesi

Mevcut kent dinamikleri incelendiğinde, kent konut dokusunun yoğun olarak yeraldığı bölge, Albayrak ve Koçlar Caddeleri ile beslenmektedir. Bölgenin yerleşim sistematiğindeki düzensizlik alanın dönüşümünü zorunlu kılmaktadır. Yapı stoğu detaylı olarak irdelendiğinde, az katlı ve dönüşümü kolay yapıların ağırlıkta olduğu görülmektedir. Ek olarak alandaki yapı stoğunun yaklaşık %33 ü müştemilatlardan oluşmaktadır. Bu oran, müştemilatların  kırsal faaliyetlerde kullanılan araç ve gereçlerin depolanması amacıyla kullanılması, alanda kırsal yapının sürmekte olduğunu göstermekte olmasıyla önemlidir. Bu noktada dönüşüm sistemi,  “Yerinde Dönüşüm” sloganı ile oluşturulmaktadır. Yerinde dönüşüm amacıyla kullanıcıların, toprak ve yeşil ile birarada olduğu, bünyesinde bahçe, havuz, çocuk oyun alanları gibi girdileri barındıran avlular çevresinde yer almaları sağlanmıştır. Müştemilat yapıları da yeni dokuda yeniden yorumlanarak, oluşturulan dingin mimari dokuda bahçe çeperlerini oluşturmuştur. Söke Çayı ve çevresinin dönüşümü tetiklemesi sonrasında yeniden ele alınması planlanan bölge, çayı dik kesen sokaklar olarak düzenlenmiştir.

Söke Çayı çevresinin alanın her noktasına vista vermesi ve oluşturulan avluları görsel olarak zenginleştirilmesinin yanı sıra sürdürülebilir bir tasarım girdisi olması ile de önemlidir. Bu sürdürülebilir tasarım girdisi, alandaki sokaklarının doğal havalandırma ve doğal iklimlendirme prensipleri ile bütünleşmesini sağlamaktadır. Alanın genel yapı dokusu oluşturulurken, yapı kat adetleri çaydan uzaklaştıkça 5 kata kadar çıkabilmektedir.

4-Söke Çayı Kuzeyi Yeniden Düzenlenmesi

Söke Çayının kuzeyinde kalan bölgede, Koçlar Caddesinin kuzeybatısında kalan ve çaya paralel uzanan taşıt yolu yayalaştırılarak yaya promenadı haline getirilmiştir. Bölgedeki kamu yapıları korunmuş ada bazlı yenileme önerisi geliştirilmiştir. Bu ada bazlı yenileme önerisi alanın güneyinde olduğu gibi çay ve çevresindeki rekreasyon alanına paralel şekilde konumlanmış, yapı blokları çayı dik kesen sokak çeperlerinde planlanmıştır. Tasarım alanındaki küçük parselizasyon yerini bütüncül ve yaya odaklı ada sistematiğine evrilmiştir.

MİMARİ TASARIM YAKLAŞIMLARI

1- Konut Dokusu Yapı Sistematiği Düzenlemesi

Alanın geneli incelendiğinde mevcut mülkiyet dokusunu parsel bazında koruyarak ada bazlı yenileme sistematiği geliştirilmiştir. Buna ek olarak konut dokusunun yaklaşık olarak %82 sini oluşturan bir ve iki katlı yapı stoğu, alanın dönüşüm potansiyelini kolaylaştırmaktadır. Bu noktada önerilen ada bazlı yenileme fikri dingin bir mimari dil ile kurgulanmaktadır. Avlu bahçeler ile zenginleştirilen konut dokusu, araç trafiği minumum şekilde çakışan yaya bağlantı aksları ile zenginleştirilmiştir. Mimari doku oluşturulurken yörenin iklim verileri dikkate alınmış, Ege mimarisini temsil nitelikte saçaklar oluşturulmuştur. Ek olarak katlar arası bağlantılar bu saçaklar ile entegre şekilde çözülen yörenin iklimi ile uyumlu açık merdivenler şeklindedir. Mimari dili şekillendiren avlular kimi zaman organik tarım amaçlı kullanılırken kimi zaman da çökertilmiş bahçeler ile beslenmektedir. Sosyal yaşamın merkezi konumundaki Avlu girdisi, sosyo-kültürel bir ara kesit oluşturması bakımından da önem teşkil etmektedir.

2- Ticari Doku Yapı Sistematiği Düzenlemesi

Mevcut ticaret birimlerinin baskın olarak yer aldığı Albayrak ve Koçlar caddeleri işlevsel olarak korunmuştur. Ancak mevcut dokudaki yapı eskimişliği göz önünde bulundurularak ticaret birimleri yeniden ele alınmıştır. Bu noktada iklimsel olarak bir gereklilik olan saçak, ticari birimleri biraraya getiren bir mimari elemana dönüşmektedir.

3- Peyzaj Dokusu Sistematiği Düzenlemesi

Söke Çayı çevresinde oluşturulan rekreasyon alanları, bölgenin peyzaj sistematiğinin temelini teşkil etmektedir. Alanın genelinde geliştirilen dingin ve sade dil, oluşturulan peyzaj dokusunda da öne çıkmaktadır. Çay çevresinde planlanan yoğun ağaç dokusu yürüyüş ve etkinlik alanları ile zenginleştirilmiştir. Avlu bahçeleri birbirlerine bağlayan yaya promenadı örtücü yeşil bitkiler ile zenginleştirilerek görsel zenginlik üst seviyeye çıkarılmıştır. Buna ek olarak avlu bahçeler kullanıcıların kimi zaman organik tarım ile entegre oldukları kimi zamansa sosyalleştikleri alanlara dönüşmektedir.

KENTSEL YENİLEME SÜREÇ YAKLAŞIMLARI

1- Proje Geliştirme Süreci

Ülkemizde hemen bütün kentlerde gözlemlediğimiz sorunlar Söke’de de karşımıza çıkmaktadır.  Kent içerisinde yer alan kanal ve nehirler kentin coğrafyasını oluşturmasına rağmen mekansal planın bir parçası olarak gelişememiş ve kentsel mekanla bütünleşememiştir. Bununla birlikte verimli tarım toprakları yapılaşmaya açılmış ya da imara açılmadan önce gecekonduların yer seçtiği gözlenmiştir. Ayrıca yapılaşmanın yer yer gecekondu olarak geliştiği, planlı alanlarda ise kendi kendini tekrar eden, coğrafi ve iklimsel koşulları dikkate almayacak şekilde geliştiği bir kentleşme söz konusudur.

Yarışma Alanı,

  • Planlı olarak gelişmemiş,
  • Düşük yoğunluklu
  • Zaman içerisinde yapıların eskidiği ve fiziksel niteliklerinin gerektiği gibi ihtiyaçlara cevap veremediği kentsel yenileme için oldukça avantajlı özelliklere sahip bir Proje Alanı’dır.

Kentsel Yenileme Eksenli Fikir Projesi, geliştirilecek projenin ölçeği ve niteliği ile Türkiye genelinde kentsel yenileme projelerine örnek olabilecek özelliğe sahiptir.

Bu alanda tasarım yapılırken, Proje Alanı’nın kent bütünüyle birlikte düşünülmüştür. Kentsel Yenileme Eksenli Fikir Projesi kapsamında gerçekleştirilecek tasarıma da bu şekilde yaklaşılmıştır. Bir yandan bölge ihtiyaç ve beklentileri karşılanırken bir yandan da kent bütünü içerisinde yeri ve kentin gelişimine katkısı da göz önünde bulundurulmuştur.

Bütün bunlara ek olarak kentsel yenileme projeleri çok paydaşlı niteliktedir. Bu nedenle paydaşların ihtiyaç ve beklentileri iyi analiz edilmeli ve proje hedefleri ile birlikte optimum dengenin kurulması sağlanmalıdır.

2-Paydaşların Analizi

Bütünsel proje yönetim yaklaşımında bir durum veya olaydan olumlu veya olumsuz bir şekilde ya da dolaylı ya da dolaysız bir şekilde etkilenen gerçek ve tüzel kişiler proje paydaşı olarak tanımlanmaktadır. Kentsel yenileme projelerinin çok paydaşlı yapıya sahip olmaları kaçınılmazdır. Bu paydaşların bazıları aşağıda sıralanmıştır.

  • Konut sahipleri
  • Konut kiracıları
  • Ticari alan sahipleri
  • Ticari alan kiracıları
  • Yakın çevrede ikamet edenler
  • Yakın çevrede ticaret yapanlar
  • Yakın çevrede proje geliştiren firmalar
  • Belediye (Söke Belediyesi)
  • Aydın Büyükşehir Belediyesi
  • Alan içerisinde yer alan diğer kamu kurumları
  • Müşavir ve Teknik Ekipler
  • Finansman Grupları
  • Söke halkı
  • STK’lar vb…

Proje tasarım aşamasında tüm paydaşların doğru tespit edilmesi çelişen ihtiyaçlara doğru çözümler üretilebilmesini kolaylaştıracaktır. Kentsel Yenileme Projesi kapsamında projeden doğrudan etkilenen paydaşları şu şekilde sıralamak mümkündür:

Hak Sahipleri, Kamu, Finansman Kaynağı olarak tanımlamak mümkün olabilecektir.

Hak Sahipleri, Kentsel Dönüşüm Alanı’nda konut ya da ticari alan sahibi olan kişilerdir. Hak sahiplerinin temel ihtiyaçları:

  • Deprem güvenliği sağlanmış,
  • Yenilenmiş,
  • Temel ihtiyaçlarına cevap veren,
  • Eski yaşam alanlarına dönmek istemeyecekleri,
  • Sağlık ve konfor koşulları günümüz standartlarında,
  • Eski alışkanlıklarını tamamen bırakmadan,
  • Ekonomik olarak da verimli,
  • Sürdürülebilir sosyal ve ekonomik yapı,
  • Ticari alanlarda en azından eski ekonomik canlılığı sağlayabilecekleri yeni mülklerine kavuşmak olarak belirlenmiştir. Hak sahibinin bunların dışında çok daha çeşitli ihtiyaçları olacak ve süreç içerisinde asıl ihtiyaçlarının karşılanmasına ek olarak farklı beklentileri de gelişmeye başlayacaktır. Hak Sahipleri ile ilişkilerin yönetiminde en önemli konu iletişim ve şeffaflıktır. Anlaşıldığını hisseden, istediği bilgiye kolaylıkla ulaşabilen, sorularına tatmin edici ve net cevaplar bulabilen insanlarla iletişim daha kolay ve uyumlu olacaktır.
  • Proje şeffaflığı ve paydaş hak güvenliği açısından öncelikle proje finansman kaynaklarının nasıl çözüleceği net bir biçimde açıklanmalıdır.
  • Hak sahipleri ile uzlaşma aşamasında mülkiyet ve imar hakları gözetilmeli, herkesin mevcutta yaşadığı yerde yeniden ikamet etmesi birincil amaç olmalıdır.
  • Mevcut hak sahiplerinin yenileme sonrasında elde edilecekleri gayrimenkuller için ilave ödeme yapılmadan mevcut yapı büyüklüğü (brüt kullanım alanı) ile aynı büyüklükte (brüt kullanım alanı) bir gayrimenkul sahibi olmaları hedeflenmedir.

Kamu paydaşlarını, Söke Belediyesi ile Aydın Büyükşehir Belediyesi başta olmak üzere, altyapı, çevre vb ile ilgili kamu kurumları oluşturmaktadır. Kamu tarafının temel amaçları: Hak sahiplerinin haksızlığa uğramadan yeni mülklerine sahip olmaları,

  • Kentsel yenilenmeyi ve başarılı projeleri ülke geneline yaymak,
  • Maliyetleri kontrol altında tutmak ve bu amaçla belli oranda yatırımcı ve finansörün projelere dahil olmasını sağlamak,
  • Her bir alanda bölgenin özelliğine göre doğru dönüşüm modellerini uygulamak,
  • Kamu tarafından yapılacak yatırımları tamamlamak,
  • Hak sahipleri için güven ortamı sağlamak,
  • Doğru model geliştirmek,
  • Hak sahiplerinin ihtiyaç ve beklentilerini iyi yönetmek,
  • Sürecin sonuna kadar kararlılıkla devam etmek,
  • Belirlenen sürelerde konut teslimlerini yapılmasını sağlamak.

İlk aşamalardan itibaren devreye girmesi önerilen bir diğer paydaş grubu da Finansman Kaynakları olarak karşımıza çıkmaktadır. Bu grupta yalnızca finansman sağlayıcı fonlar, bankalar vb olabileceği gibi projeye yatırımcı ya da ortak olarak girmeyi düşünen kar amaçlı gruplar da olabilecektir. Bu grubun çıkarları ve beklentileri ile Kamu ve Hak Sahipleri tarafının çıkar ve beklentilerinin ters düşmemesi ve kazan-kazan ilişkisi içerisinde bir sistem kurulması gerekmektedir. Bu grubun temel hedefi olan ekonomik verimlilik önemlidir ancak iyi kurulan bir model ile finansman kaynağının yatırıma girebileceği diğer yandan da Hak Sahiplerinin ve Kamu tarafının ihtiyaç ve beklentilerini olumsuz etkilenmeyeceği modeller hedeflenmektedir.

Özellikle Hak Sahipleri ile finansör gruplar arasındaki dengeyi kurabilmek için planlama aşamasında geliştirilen model büyük önem kazanmaktadır. Bu aşamada Proje hedefleri ile uyumlu paydaşların optimum düzeyde taleplerinin karşılandığı çözüm ve stratejiler geliştirmek gerekmektedir.

Türkiye genelinde uygulanmaya çalışılan pek çok kentsel yenileme projesinin temel sorunu örgütlenme ve finansman alanındaki yetersizliklerdir. Bu nedenle proje paydaşlarının yaratılan değerden doğru bir pay sahibi olabilmesi için profesyonel bir örgütlenme ve planlanmış finansal kaynaklara ihtiyaç vardır.